房地产业隐藏的税收风险点

　　在规划设计环节存在3个风险点：

　　1.总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响;

　　2.虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税;

　　3.境外的规划设计费没有代扣代缴税金。

　　在融资环节存在6个风险点：

　　1.向非金融机构(包括企业和个人)融入的高息资金利息支出无法取得正规发票，从而导致利息支出无法入账;

　　2.从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据;

　　3.小金库现金往往不够支付利息或其他开支;

　　4.支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行;

　　5.与股东及其他关联方资金往来未支付利息，存在偷逃税金问题;

　　6.借给自然人股东超过1年以上的借款，存在被认定为股息、红利分配需要缴纳20%的个税风险。

　　在工程建设开发环节存在的4个风险点：

　　1.虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税的企业所得税;

　　2.为少缴税，实际发生工程支出但不索要发票;

　　3.签订建安合同后未足额缴纳印花税;

　　4.不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。

　　在预售环节存在9个风险点：

　　1.取得预售收入(包括定金、诚意金)没有按规定及时申报纳税;

　　2.没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税;

　　3.预售合同没有足额及时缴纳印花税

　　4.销售合同(发票)为阴阳合同(发票)，未如实申报收入;

　　5.售后返租时，按返租后的金额确认收入纳税，对小业主的返租收入未代扣代缴税金;

　　6.返迁房未申报纳税，或未按市场公允价申报纳税;

　　7.以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税;

　　8.装修收入没有申报纳税;

　　9.卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。

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