万科与万达，中国房产界的两艘巨型航母，它们要一起合作了!

　　这样的两个“巨无霸”相遇，会激起怎样的火花?郑州化妆摄影培训学校为您略作分析。

　　据悉，万科的住宅开发将可能植入万达的综合体，而万达的商业管理运营经验也将传导给万科。未来，双方共同的一个转型方向则是，商业服务及轻资产。

　　“万万”共同转型轻资产

　　万达和万科的“强强联手”，“轻资产”被猜测为最大合作点之一。

　　作为行业大佬，一直以来，两家的轻资产转型和布局都备受关注。2013年以来，万科已先后与凯雷、领汇、鹏华基金等企业签署合作协议。“万科的商业地产一开始就想做轻资产，而且因为总资产量大，要用轻资产让其持续健康发展。”原万科集团高级副总裁毛大庆曾多次如是表示。

　　万达也在大刀阔斧地进行轻资产转型。自今年初王健林明确推出“轻资产转型”概念以来，万达商业地产即与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，首批涉及投资约240亿元。

　　当年的住宅地产“大哥”万科，如今已早早布局了商业地产方向的转型。当它遇到商业地产的龙头万达时，业内猜测，一场商业地产领域的合作势在必行。

　　今年1月份，万科高级副总裁丁长峰就直言，万科已经营业的、在建的和规划中的商业中心有25个，已投资200多亿元，如今到了需要进行整合的时候。

　　在这一趋势下，“万科在全国有些社区商业和城市综合体，交给万达运营，并非不可能。”中房信研究总监薛建雄称，双方合作的模式，可能是合股，或者万科把商业地产项目直接租给万达。“目前万达在实施轻资产计划，这种合作对双方都有益。”

　　“万万”在商业地产领域这种模式的合作，或给双方商业的线下经营带来更多导流。

　　万达拥有无可比拟的引流能力——坐拥中国最多的商业地产。截至2014年底万达已开业的万达广场总数达到107座，已开业持有物业总建面2156万平方米，拥有极为庞大的消费客户群体。而万科目前拥有最多的客户群体，已完成了近200万户的房产销售。

　　在易居中国执行总裁丁祖昱看来，万科的社区客户自然可以转化成商业地产的客户群体，与万达实现无缝连接。再加上目前万科物业又开始了全新的市场化拓展，这两者的系统效应迸发，就是关注客户持续需求的最高应用。

　　亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东则认为，双方合作更大的可能性，可能出现在社区和商业板块。

　　对于万达而言，其有丰富的线下场景、商家和会员，在自建O2O平台的基础上，对租赁流程、品牌建档、城市信息、POS交易记录、客流监控、顾客WiFi跟踪、大会员体系进行大数据收集和分析，并与腾讯、百度合作，提高顾客的线下消费体验，收购快钱，打通线上线下支付通道。万达在实体商业的运营上，以及商业O2O闭环的打造和操作上都有更多经验。

　　万科同样是一家互联网+思维十分丰富的房企，从牵手百度深耕大数据，与阿里巴巴合作开展网上淘房，到启动未来事件交易平台，搭建V-LINK社区等等。但万科在商业物业的经营经验和资源，以及大数据的采集和分析能力上，仍待完善和发展。

　　“万科沉淀的资产也蛮多，但相比而言，万科在商业上的积累不如万达，商业运营是短板。万科有理由寻求借助大数据和资源，让其商业在资本市场变得有价值，由此选择跟合适的专业伙伴合作。”三益资本董事总经理刘晓兰认为，万科和万达两家的合作，都是无法复制的，但可以让行业得到启发，但具体要看双方合作的深度和广度。“两家公司在软性层面有很大合作可能，不止社区商业，基于整个社区的运营、服务和大数据层面的一些合作，都是有可能的。在运营服务角度，双方可以通过合作，共享团队、共享数据，共同输出商管公司或物业管理公司，占领5%~6%的市场份额是没问题的。”张化东直言，当两家强强联手，辐射效应会非常强，这也充分说明小企业的生存会更加困难。

　　万科率先打造首只公募REITs

　　与轻资产模式相适应的，是房地产的资产证券化、金融化趋势。

　　据21世纪经济报道，万科在这方面动手更早。4月29日，中国证监会网站披露，万科与鹏华基金合作的“前海万科REITs封闭式混合型基金”已于4月22日被证监会受理，如果该REITs成行，万科将成为国内首家发起公募房地产信托投资基金(REITs)产品的房企。

　　据万科董秘谭华杰透露，该REITs由万科深圳公司负责，标的是位于前海的万科企业公馆，“这是一个股权型REITs，标的不是资产而是股权，是一个特殊的BOT(建造、运营、移交)项目，资产属于政府，但目前由万科在运营”。

　　在此之前，万科已经与凯雷、东方臧山合作，将部分商业项目股权出让，并共同成立资产管理平台，由万科负责管理运营，将来以REITs形式上市。

　　谭华杰表示，未来万科的商业地产项目会采取多种金融化的方式运营，以减少资金沉淀;而万科的角色，将更多变为一个各类不动产资产的管理者。

　　万达也在试验类REITs的产品。王健林透露，万达去年收购的“快钱”支付系统，是为了支撑电商。收购以后，这两个公司现在全力在做一个全新的、众筹式的理财产品，为万达广场轻资产融资。

　　“万达的理财产品真正投向实体，能产生真实回报。”王健林说，该产品计划每年给投资者6%左右的现金回报，5年或7年把万达广场处置，将收益分给投资者。

　　万达广场处置有两种方法，资本化上市或卖掉。中国正在试点REITs，万达这个理财产品其实就是一个准REITs了，只要有关部门一批准，这个公司(基金)可以上市，变成公募而不是私募，就是REITs了;即使届时不做REITs，5年后万达广场成熟了，租金比较高了，也能卖个好价钱。出售获得的收益加上前期每年的现金收益，预期年化收益至少可以达到百分之十几。

　　如果投资者急着用钱，中途想退出，万达也已跟两个金融改革试验区谈好，设立一个权证交易平台，也找了做市商。买万达的理财产品，一个月以后就可以交易，让它具有流动性。而且万达电商、快钱还和投资者约定，在处置广场时获取一定收益，这样万达金融电商公司也能获得盈利。

　　万达方面设想，如果这个产品成功推出，也许万达就不跟别人玩了。所以现在对外部签约(投资)的速度已经放下来，不再谈新的投资者。

　　监管部门对于中国房地产资产证券化的态度，也在助力万科万达们的轻资产、金融化努力。针对万科鹏华公募REITs受理一事，证监会有关人士表示，新《基金法》和国务院《关于进一步促进资本市场健康发展若干意见》的发布，为基金行业的发展创新提供了广阔的制度空间。

　　而证监会2014年发布的《关于大力推进证券投资基金行业创新发展的意见》也明确提出，推进基金产品创新，支持有条件的机构围绕市场需求自主开发覆盖不同资产类别的公募基金产品，研究推出商品期货基金、不动产投资基金、基金的基金等品种。

　　万达内部文件流出

　　据报道，昨日消息，万达集团和万科集团即将达成重要战略合作，双方的合作核心内容将于今日正式发布。昨晚，房掌柜从万达内部获得了《关于“万万”合作事件的宣传要求》，万达要求所有项目公司当天全部微信头像换成集团LOGO，并转发同一内容。文件显示，万科与万达的合作更多的将在商业地产领域展开。对于以住宅开发为主的老大哥万科而言，借力万达成熟的商业模式可以提高效率。对于以商业地产为主线的巨无霸万达来讲，万科的稳定开发模式以及成熟的住宅体系，可以为万达的商业带来更加平稳的发展。

　　这份内部的《关于“万万”合作事件的宣传要求》包括如下：

　　1、明天(5月14)上午11点，要求项目公司所有人员，必须同一时间将自己的微信头像换成集团LOGO，并转发一样的内容，进行一次朋友圈快闪;(全部素材和效果示意见附件)

　　2、要求成都项目、昆明项目、东莞项目与当地万科城市公司落实，争取做到将第一条要求，在万科内部转发(换LOGO即可)，共同扩大影响;

　　3、要求各项目，立刻联络当地所有合作媒体，特别是网络媒体，明天朋友圈快闪后，第一时间在其官微平台及新闻网页、论坛上炒作，签约仪式后，顺势发布万万具体合作内容;

　　4、中心将制作统一的朋友圈海报，要求全体营销部人员转发;

　　5、中心将制作统一的自媒体稿件，要求各公司在微信公众号和微博中推送，同时加上各项目促销信息;

　　6、要求有开业万达广场的项目，组织业主观影《复仇者联盟2》，如有条件，可组织万科业主专场观影活动，万科业主与我们的业主必须分开观影;

　　7、定制万万LOGO抱枕，(示意图见附件)，在商铺特惠周活动期间，作为礼品之一，再次宣传万万合作事件;

　　8、促销按中心下发的要求执行，如遇特殊情况，一事一报。

　　中心营销部

　　2015年5月13日

　　从这份万达内部的宣传中可看出端倪，万科与万达的合作更多的将在商业地产领域展开。对于以住宅开发为主的老大哥万科而言，借力万达成熟的商业模式可以提高效率。对于以商业地产为主线的巨无霸万达来讲，万科的稳定开发模式以及成熟的住宅体系，可以为万达的商业带来更加平稳的发展。

　　至于合作契机，外界普遍认为，这也是企业转型所致。毕竟两家企业的转型早有迹象，被绿地超越的万科提出了“三好住宅”和“城市配套服务商”作为未来发展方向。而万达则是谋求轻资产路线，万达要在五年之内去地产化，成为一家商业投资服务公司，不过，其野心不减，到2025年实现开业1000座万达广场。

　　从规模上来看，万万牵手更可谓强强联合，据2014年的年报，万达集团旗下的商业地产公司合同销售1602亿元，同比增长26.8%。而万科实现销售金额2151.3亿元，同比增长25.9%。若双方销售业绩相加近3800亿的规模，将超越张玉良的绿地。

　　由此可以看出，万科与万达的合作势必造成房产行业的“大地震”，房地产行业将会产生巨大影响，行业变局一触即发。

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