土地增值税避税

　　一、转让在建工程法

　　根据土地增值税法的规定，房地产开发企业在转让房地产时，可以按照支付的地价款与开发成本之和加计20%扣除。房地产开发企业可充分利用此规定，通过设立A、B两家房地产公司，A公司把在建工程转让给B公司，在转让在建工程和最终实现对外销售时，A、B公司都可以享受加计扣除的优惠。另外，由于A公司出售在建工程时加上了合理利润，B公司购置成本也将有所提高，扣除项目金额的基数增大，可以使增值率下降，如果处于临界点时可以使税率下降，减少土地增值税额。而在转让过程中，按照税法规定，纳税人销售或转让其购置的不动产,以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额，所以营业税及附加并不会增加。但是由于不动产转移将产生契税，所以应科学设置在建工程转让次数，以使得企业总体纳税额下降。

　　二、精装修法

　　由于增值率=增值额/扣除项目金额，所以应设法通过提高分母数值、减少或保持分子数值来降低增值率和税负。对房屋进行精装修后销售，所增加的成本可以通过销售收入相应提高来获得补偿，企业收支保持平衡，但由于增加了房地产开发成本，同时可以获得20%的加计扣除，将使得增值率的分母值增加，在收支同等增加情况下分子值将减少，必然使得增值率下降，最终减少纳税。

　　三、转售为租法

　　依据土地增值税法的规定，对于产权未发生转移的企业自用或出租等行为，不征收土地增值税，在清算时不作为收入，也不扣除相应的成本费用。

　　如企业以销售价格作为租赁价格，企业获得的总收入保持不变，营业税保持不变，缴纳的土地增值税必将减少。但是由于租赁房产需要缴纳12%的房产税，企业应根据不同增值率情况，计算租售税负平衡点，以获得总体最优税负。

　　租赁营业税=租赁费×5%，销售房地产营业税=销售价格×5%，由于销售价格=租赁费，所以营业税税负不变。

　　租赁房产税=租赁费×12%，土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除数。房产税等于土地增值税的税负平衡点的计算公式如下：平衡点增值率(M)=[(12%+C)/(L+C)]/[1-(12%+C)/(L+C)]。其中：L是土地增值税适用税率，C是速算扣除系数。

　　假设增值率≤50%，土地增值税税率为30%，将数据代入公式可得：增值率=0.4/(1-0.4)×100%=66.67%，即需要达到66.67%的增值率才能实现税负平衡，但该增值率超过了30%税率所在的增值率区间，因此该值为假。由于土地增值税是超率累计税率，所以需要提高税率进行测算。

　　假设50%<增值率≤100%，土地增值税税率为40%，将数据代入公式可得：增值率=0.377 78/(1-0.377 78)×100%=60.71%，增值率刚好落入该税率区间，该值为真且为税负平衡点。

　　当增值率超过平衡点后，增值率越高，土地增值税额越高，比租赁所缴纳税款就越多，这时可以尽可能采用转售为租法，以降低税负，合理避税。但在增值额小于60.71%的时候，则不应采用转售为租法，否则会增加企业税负。

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